为什么到处都在说房价要暴跌？房市春天还能坚持几十年？
作者：很无名少年链接：https://www.zhihu.com/question/510586908/answer/2429136230
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我已经记不清这是我第几篇讲述房地产的长文了。每次写这方面话题时，感觉都可以从不同的角度水（滑稽）我国房价从市场化伊始，脱离传统的分房制度。并在08年次贷危机后，房价开始迅速攀升。在涨价去库存后，我国房价一骑绝尘，最终达到远超劳动者购买能力的地步。到目前为止，我们已经可以对房地产的逻辑进行大致的梳理。房地产的功与过，人们对房地产的态度，房地产的现状与未来，我们都可以聊一聊。
一.人们对房地产的态度
实话实说，绝大部分人并不知道咱们国家房地产的内在逻辑。人们只是对土地财政，高房价这些名词有一些基本的认知，甚至只是听别人顺嘴提了一句而已。这一点很正常，大家都有自己的工作，自己所属的专业领域，自己感兴趣和不感兴趣的内容。而在高压内卷的社会环境和工作节奏中，人们也没有时间精力和心情，去了解一些本该知道的事情。所以说，很多人所谓的“暴跌”和“暴涨”，可能就是结合自己的利益出发点，简单粗暴的下结论。人们希望事态向着自己希望的方向走，这样事情就对自己有利。于是在对待房地产上，人们的态度呈现两极分化的局面。有房的人，大多希望继续涨。即使自己只有一套房子，房价涨了自己也不能卖了睡桥洞，但是房价涨自己就是舒服。没房的，则希望房价下跌。只要下跌到自己能够接受的价位，自己就能买得起。而一个人如果经历了从无房到有房的过程。这个人也很可能会经历立场的变化。从这个角度讲，人们对某种看法的认同，更多的并非理性思考，而是基于自身立场。比如现在看衰房地产话题热门，回答赞数多，看多房地产的完全被压制。这就说明，现如今绝大部分人都买不起房子，房价吸引众怒。再比如，反抗996的话题关注量大，回答顶上热门。这就说明，绝大部分人都不想加班，注重生活幸福感提升。而在几年前，那个奋斗比当道，机会仍然存在的年代。人们对于996的看法，停留在能快速积累个人资本，努力奋斗的层面。马爸爸的飞升与坠落，也是社会大众立场变化趋势的冰山一角。这一点其实无可厚非，人们希望自己，自己在意的亲人朋友，都能过的更好。所以基于立场来作为自身态度，这一点是人之常情，谁都是这样。说不定，自己微小的呼吁，就真的能带来改变的希望和结果。只不过这种情况下，对房地产等社会现象的观察，就会缺乏客观性。这就需要我们对其他人的回答进行仔细判断才行。取其精华，去其糟粕，是我们对待他人看法的正确态度。同样的，包括我的回答在内。
二.房地产的背后逻辑和优劣性
到目前为止，我们已经基本可以梳理出我国房地产的背后逻辑。在这个基本逻辑中，地方高价出让土地，交给房地产公司开发使用。房地产公司开发楼盘，对社会大众售卖。为了在高土地出让金的情况下，保有一定的利润空间，地产公司只能把房价抬得更高。然后，社会大众用六个钱包和三十年贷款，为房价买单，形成闭环。这么做的初衷，是为了积累足够的资金，实现地方高速的经济发展和城市化进程。同时又将城市开发的任务，分摊给了第三方（地产公司）来负责，降低了自己的压力。而社会大众的六个钱包和三十年贷款，则成为了地方获得资金，地产公司获得利润的来源。在现实中，通过房子从社会大众身上吸取得到的钱，并没有被乱用。地方借助土地出让的方式获得的大量资金，用于城市基础设施，企业落地，老城区改造等去向。地产开发商，赚取房价和地价之间的利润，支持自己持续不断的买地开发建设，给地方做好“帮手”的角色。再配合上地方和地产公司拉高杠杆和债务规模的行为，城市的建设可以相当迅速。所以我们要客观性的肯定一点：在08年以后我国高速的经济发展中，房地产扮演了十分重要的正面角色。我们在08年之前，高速的经济发展，是依靠外贸驱动的。而在08年之后，国外购买力大幅下降，“逆全球化”开始显现，外贸需求急剧减少，“出口转内销”成为不可避免的大趋势。为了拯救经济危机下的大量失业者，同时在外贸无法继续作为支柱的情况下发展经济，我们抬出了基建，土地财政和房地产。正是土地财政和房地产的存在，让我国得以在08年以后，仍然能够维持较高的经济发展速度。也正是土地财政和房地产的存在，使得我们的城市化速度快到让人窒息。在企业发展，产业孵化等诸多方面，土地财政和房地产，也承担了提供启动资金的责任。从这个角度说，土地财政和房地产，虽然有功有过，不过可以肯定是值得载入史册的名词。只不过这种高速的经济发展模式，是以社会大众的钱包作为代价的。在土地财政和房地产的整个链条中，地方用于发展的钱，开发商赚取利润，支持自己继续买地开发的钱，全部来自于社会大众的买房支出。换句话说，这个模式有一个最基本的大前提：社会大众有足够的收入和储蓄，为土地财政和房地产进行买单！！！在土地财政模式启动之前，我国是世界上数一数二的储蓄大国。出于抵御风险的考虑，老百姓基本都会存有相当数额的存款。庞大的存款数额，配合上银行贷款，商业贷款等带来的负债透支，资金量会非常的庞大。这才驱使我们巧妙地设计出了这样一套制度，动用这笔庞大数额的巨款，用于社会的发展。基于此，我们也我们可以引申出一个必然的结论:高房价和土地财政的发展模式，注定不能永久的存在下去！！！换句话讲，高房价的问题，早晚有一天会被终结。认为房价会一直涨的，既忽视了西方经济学的客观规律，又忽视了政治经济学的思想指引。社会大众的存款和负债，作为资金来源，虽然数量庞大，但却是消耗品。你不能指望社会大众的钱，被房地产吸了一大坨之后，又能再生一大坨。那就不叫存款和居民负债了，那是披香殿猪八戒都吃不完的米山面山。没有神仙的法力，你变不出来。那么自然，当社会大众钱包这笔巨款，被消耗完的那一天，土地财政就会彻底进行不下去。这是无法避免的局面，除非你源源不断的给一部分老百姓发钱，再用房地产去吸。这会破坏最基本的市场经济的发展规律，反而会让这笔巨款被吸的更快。曾经我们已经用过一次，发现负面效果特别多以后，我们已经不敢再用了。而其他的方法，只能延迟这个终结的时间节点，并不能让问题永远消失。也正是延迟方法的存在，让土地财政的发展模式，在前几次危机到来时，都被采用不同的方法给推后了，没能出现大众期待的结果。不过这也会加大问题的严重性，让后人面对的困难更加巨大，直到难以解决。把问题推迟到后人身上，相信后人的智慧，这就是现在我们的做法。那么在现实中，如何判断这笔巨款是不是被消耗完了呢？其实我们并不能准确判断出，这笔钱是否被消耗完了。不过我们可以从一些社会现象中，发现这笔钱逐渐见底的迹象。比如说，房屋空置问题，可以直接反应社会大众是否还有能力支持房贷。毕竟房子是必须的居住品，除非真的买不起，否则大家咬咬牙都是想要上车的。如果大众无力支持房贷，这就说明，大众的钱包已经快比脸都干净，巨款快要被消耗殆尽。咱们第一次使用定向超发货币的操作，就源自于对大量房屋空置问题的察觉。以至于让我们通过超发货币的方式，使用出了“涨价去库存”这种操作。而现如今，我们又一次出现了大量房屋空置导致的销售难的问题。而且和上一次相比，现在的问题变得更加严重了。再比如，我们可以观察地方和地产公司现在的处境和反应。现如今的房地产公司，普遍爆发了债务危机，拿地欲望也开始大幅下降。这种债务危机源自于资金链的断裂。我们现在知道，房地产公司，包括地方财政的资金链，是依靠社会大众的钱包来维持的。房地产公司发生债务危机，资金链断裂的问题，可以归因到大众钱包瘪了。受此影响，房屋空置严重，地产公司高价买地后，没能把房子卖出去收回成本。为了确保自己活下去，地产公司开始节衣缩食，开始不听地方的调遣，拿地欲望急剧降低。而在我撰文的时候，全国各地的很多城市，已经出台了一系列刺激房地产的政策。包括放松限购限售，降低银行贷款利率，降低首付比例，延长贷款年限，货币棚改化，进一步放宽落户要求，无落户买房，等等等等。这一系列的举措都证实，现在的房屋空置和烂尾风险非常之严重。以至于各地方需要通过放宽准入门槛的方式，让一些原本上不了车的人也买房上车。这就是这笔巨款快空了，地方在想办法到处继续吸取财富，维持土地财政的表现。甚至就连现如今的996+35危机，也与此息息相关。996的工资，相对于八小时工资的工作，肯定是要高上一些的。更高的工资，就意味着更高的购房能力，以及个人对未来的乐观估计。从这个角度讲，地方其实也希望企业能够采取提高工作强度，加大劳动者损耗的模式。这样，劳动者就可以在前期获得更多的收入，并在高收入的糖衣炮弹下，对35危机缺乏警惕。于是在不察之下，打工人用六个钱包付首付，把三十年房贷拉满。打工人全然忘记，自己高强度加班泛滥的工作，挺不了三十年的时间。一旦出现收入大幅下滑乃至退出职场的情况，问题就随之出现。而当你交出六个钱包，拉满三十年房贷后，你就失去了地方的利用价值。这就是为什么，现如今一系列的地方人才政策，都是为尚未买房的人群定制的。无论是对应届生的就业倾斜，还是未买房人群的各种补贴。只要你能继续留在这座城市，你就是这座城市潜在的购房人群。对于买了房的“人才们”，地方并不会关注这些人的居住体验。开发完一个楼盘后，不等基础设施跟进，地方就需要匆匆忙忙的跑到下一块地皮去卖地开发了。买房人就只能乖乖待在入住率低，缺少基础设施的“鬼城”“睡城”里，自求多福了。
三、软着陆or硬着陆
本文最后一部分，我们来谈论一下房地产的未来。或者具体一点讲明，就是房地产未来是软着陆还是硬着陆的问题。软着陆，就是逐渐降低对房地产和土地财政的依赖性。而在这个过程中，房价也会逐渐回归到刚需接受的水平，回归它的居住属性。最后在较长的时间稀释下，房地产泡沫被彻底解决。至于硬着陆，就类似于上世纪的日本，泡沫直接破裂，房地产直接崩盘。这也是很多人戏称的“放烟花”。我个人并不鼓励这种“放烟花”的心态。对于普通大众来说，在发生经济危机和泡沫破裂时，往往受伤害的程度要比既得利益者更深。比如经济危机中，资本家最多就是企业关停，它还是可以依托大量已有的财富，过着花天酒地的生活。然而对于劳动者来说，经济危机到来，意味着劳动者大批失业，失去收入，谋生困难。同样的，对于房地产和土地财政来说，泡沫的破裂对劳动者的危害性同样很大。如果房价真的崩盘，对于那些高位买房站岗的打工人来说，天台的风很凉很凉。它们未来的结局，要么是继续996苦熬岁月，用一辈子毫无生命体验的经历，还完房贷。要么就是走向断供乃至自杀的结局，日本房地产崩溃下，数万乃至数十万民众自杀。而在现实中，这些民众其实什么都没做错。他们认真读书，他们加班工作，他们内卷奋斗，他们只是想有个温馨的小窝。断供的负面影响，同样会反馈到社会层面，导致资金链断裂。受此影响，大批企业会出现资金链问题，破产倒闭，经济大萧条的局面也将随之发生。而就和前面说到的那样，大萧条对劳动者的危害要远超对资本家的影响。恒大就算破产，恒大的老板也能过上高于知乎平均水平的生活。而对于普通大众来说，被迫退出职场，你就只能像“下岗工人”那样，灵活就业了。那么，我们的房地产，未来更倾向于哪一条路呢？理性的人都知道，软着陆是最佳的方式。它可以将泡沫逐渐消解，不至于发生大的动荡。但是我们仔细回忆一下过去，在历史的长河中，是软着陆多呢，还是硬着陆多呢？在封建社会中，软着陆的做法就是各种改革和变法。然而历代王朝中的变法，大多都已失败告终，即使有宰相乃至皇帝的授意和推动。极少数成功的变法和改革，推动改革的核心人物，大多也没能获得好的名声，甚至没能善终。即使我们回到现在，诸多历史舞台闪亮过的弄潮儿，大多也是以“硬着陆”收场的。比如计划经济时期的国企们，在退出历史舞台时，出现了轰轰烈烈的“下岗潮”。受此影响，东北地区的经济长期低迷，工业化受损严重，现在仍然没能完全适应市场经济模式。至于最近发生的事情，那就更多了。比如教培行业，从比肩互联网的热门去处，生化环材的大救星，到大厦崩塌，数百万人就业困难，只是一瞬间的事情。还有前几个月出现的建筑行业清退大龄员工，也是一种“突然休克”的模式。人类并不是个喜欢居安思危，防患于未然的物种。相反，人们喜欢按照已有的既定路线不断发展下去。这就和大家养成思维定势和一些坏习惯是一个道理。明知道思维有缺陷，习惯不好，但是就是不想改，继续维持自己现有的思想与习惯。人类个体都是如此，由人类构成的社会就更是如此了，毕竟社会的发展方向，是人类决策的。于是，当人们在某种社会发展模式中尝到甜头后，人们不会想要发掘其中的缺陷，防患于未然。对于人类来说，人们并不能确保找到比现有模式更好的模式。比如现在的土地财政和高房价，尽管我们可以肯定，这种模式有着致命的缺陷，无法长期持续下去。但是问题在于，我们找不到比这个模式更能短期高速提升经济的方法。产业升级，建立技术壁垒？这比推行土地财政难太多了。同时，原有模式的发展，必然塑造出诸多既得利益者。这些既得利益者将会对发展模式的变换构成巨大阻碍。封建社会变法的最大阻碍，不就是那些记得利益的保守贵族吗？结果，人们只有按照原来的发展模式，继续走下去，一条路走到黑。伴随着既有路线的继续发展，问题开始变得越来越多。然而在出现众多问题的情况下，人类的心理因素，仍然驱使人们不会放弃原有的路线。人们最多只是在原有路线的基础上，不断的进行小修小补，甚至拆东墙补西墙。直到最后，问题发展到不可调和，影响人类文明继续前进的时候。或者被迫采取“断臂求生”的策略，在极短的时间内抛弃掉原有的发展模式。或者任由原有模式的问题继续扩张，直到问题爆炸，整个发展模式瞬间瓦解。这两个结局最终都会导致剧烈的社会动荡，即“硬着陆”的结果。然后，人类永远不会吸取历史的教训，留下“下次一定改”的美好承诺。于是在历史的长河中，“硬着陆”成为了人类社会不断出现的情景。 2008年的时候，孙会长和素艳就在论坛里有一句没一句的讨论房价暴跌，只是“暴跌“到现在房价越涨越高了。那时候就是他们这样讨论把我吸引过来了。呵呵。 寮國銷魂 发表于 2022-10-14 22:38
2008年的时候，孙会长和素艳就在论坛里有一句没一句的讨论房价暴跌，只是“暴跌“到现在房价越涨越高了。那 ...
孙会长的预测很久没有发挥出正常水平了。
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